Смена управляющей копании (УК) в многоквартирном доме (МКД) это - комплекс действий, проведенных в правильной последовательности и в строгом соответствии с действующим Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), направленный на выбор альтернативной УК или изменение способа управления МКД путем организации ТСН (товарищества собственников недвижимости).
Справка: с 1 сентября 2014 года регистрация ТСЖ (товарищество собственников жилья) не производится, а вместо ТСЖ регистрируется ТСН (товарищество собственников недвижимости).
Пошаговая процедура и способы смены управляющей компании
Согласно ЖК РФ существует единственный легитимный способ смены управляющей компании в многоквартирном доме - путем
проведения общего собрания собственников и выбора другой управляющей организации. Для проведения общего собрания необходимо правильно подготовить документы, необходимые для смены УК, найти трех инициаторов из числа собственников (инициатор, ответственный секретарь и член счетной комисси), правильно уведомить остальных собственников МКД о предстоящем собрании, провести очную часть с обязательной фиксацией присутствующих в реестре присутствующих лиц и объявить о переходе к заочной форме голосования. Далее необходимо подготовить именные бланки (решения) по каждому собственнику МКД, составленные строго по форме Минстроя (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации), указать в повестке дня пункт о смене управляющей компании с обязательным указанием наименования предлагаемой УК и по данному пункту необходимо собрать кворум (не менее 51% согласных собственников помещений из расчета за квадратный метр). Смена управляющей компании без согласия собственников невозможна и незаконна.
Уведомление собственников о смене управляющей компании
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации существует три способа уведомления собственников о предстоящем собрании:
1- Рассылка каждому собственнику уведомления о предстоящем собрании с обязательным указанием сроков начала и завершения голосования и перечислением пунктов, входящих в повестку дня. Рассылка осуществляется заказными письмами посредством Почты России.
2- Размещение объявлений на входных группах, на досках объявлений, на подъездах и в лифтах с обязательной фотофиксацией.
3- Раскладка объявлений по почтовым ящикам с обязательной фотофиксацией.
Согласно ЖК РФ (п. 4 ст. 45 ЖК РФ), уведомлять собственников о предстоящем собрании необходимо не раньше чем за 10 дней до проведения очной части.
Подписание договора управления многоквартирным домом
При смене УК необходимо заключить договор доверительного управления МКД с каждым собственником недвижимости или при проведении собрания включить в повестку дня пункт о назначении совета дома, который будет иметь законное право заключать договор управления от имени всех жителей дома.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД - до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) - до 2-х недель.
3- уведомление собственников - от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания - 1 день.
2- проведение заочной части собрания - до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов - до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) - 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы - до 4-х месяцев.
Зачем менять управляющую компанию?
Чаще всего управляющую компанию меняют ответственные и бдительные жильцы. Основаниями для смены управляющей компании является то, что УК плохо справляется со своими обязательствами, не отчитывается о своей деятельности и расходует денежные средства жильцов не на нужды дома, а совсем на другие цели, тем самым ухудшая жизнь и быт собственников многоквартирных домов. Сфера ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства) меняется с каждым годом и становится более прозрачной и понятной для жильцов, но многие управляющие компании по-прежнему халатно относятся к исполнению договоров управления многоквартирными домами, что следует пресекать и менять их на более добросовестные, честные и открытые по отношения к жильцам и собственникам.
Как выбрать новую управляющую компанию?
К выбору новой управляющей компании нужно подойти ответственно, узнать какие объекты недвижимости в настоящий момент находятся в ее управлении, съездить и посмотреть их, оценить чистоту и благоустройство, поговорить с жильцами и только после этого принимать решение и смене старой управляющей компании.
