101000, Россия, Москва,
Мясницкая улица, 41, стр. 5
Пн-Вс с 8:00 до 20:00

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС в МКД) - это единственный орган управления многоквартирным домом, согласно 44 статье Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 44 ЖК РФ).

Собрание дома проводится для обсуждения плановых и неплановых вопросов связанных с многоквартирным домом и вынесением их на голосование через повестку дня.

ОСС в МКД вправе принимать решения о:

- реконструкции и ремонте МКД;

- капитальном ремонте общего имущества в МКД;

- использовании, формировании и пополнении фонда капитального ремонта МКД;

- перепланировках жилых и нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

- использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевание);

- благоустройстве земельного участка и прилегающих к нему территорий, относящихся к МКД;

- пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД, включая заключение договора о сдаче в аренду жилых и нежилых помещений и размещении рекламных конструкций на фасаде дома;

- назначении председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии;

- выборе или смене управляющей компании (УК, УО);

- заключении договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т.д.;

- внешних фасадных работах (дополнительная входная группа, наружная вентиляция по фасаду дома, благоустройство фасада дома и т.д.);

- создании ТСЖ;

- избрании и переизбрании председателя ТСЖ;

Порядок и формы проведения общего собрания собственников МКД

Инициатор собрания, который должен являться собственником помещения в многоквартирном доме (физическое или юридическое лицо), объявляет повестку дня (ряд вопросов, требующих обсуждения) и выносит их на голосование в рамках проведения общего собрания собственников дома.

На основании повестки дня согласно утвержденной форме в ЖК РФ формируются объявления, информирующие собственников МКД (сообщение о проведении в очно-заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений) о предстоящем собрании. Объявление (оповещение) должно содержать: повестку дня, точный адрес, дату и время проведения очного собрания. Далее согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с уведомлением собственников или размещение оповещений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах). Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ необходимо анонсировать дату и время проведения собрания не позже чем за десять (10) дней до начала очной части собрания. (Пример).

Также необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номер квартиры (или нежилого помещения), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписку можно запросить в ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет - добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении. Обращаем внимание на то, что председатель, инициатор, секретарь и члены счетной комиссии должны быть собственниками многоквартирного дома. (Образец)

Согласно 44 статье части 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 44.1 ЖК РФ) существует три действующих варианта проведения ОСС в МКД:

Очная форма голосования - это обязательная и неотъемлемая часть проведения общего собрания, правильное проведение которой и соблюдение всех правил обеспечивает юридический успех общего собрания многоквартирного дома. Очная часть собрания проводится в назначенную дату, время и в месте, указанном в оповещение (например, 20 марта 2019 года в 20-00 около первого подъезда). Обычно на очном собрании присутствуют активные жители дома (актив дома).

На практике собрать необходимый кворум (51% или 68% голосов собственников) на очном собрании не удается, и собрание продолжается в заочной форме.

Заочная форма голосования - это самостоятельный поиск собственников помещений, которые не посетили очную часть собрания. Согласно ЖК РФ заочная форма голосования может проводиться посредством почтовой рассылки (Почта России) именных реестров или обходом квартир и нежилых помещений до сбора необходимого кворума.

Электронная форма голосования - это голосование в электронном виде, но к сожалению на территории России (включая Москву и Санкт-Петербург) данный вид голосования не работает по причине отсутствия у большинства собственников электронно-цифровой подписи (ЭЦП).

Обращаем Ваше внимание на то, что кворум считается не исходя из количества квартир, нежилых помещений или собственников жилья, а по квадратным метрам, находящимся в собственности. Таким образом, голосуют не жители, а квадратные метры.

После сбора необходимого для кворума количества решений формируется протокол проведения ОСС в МКД, в котором указываются результаты голосования, повестка дня, инициатор собрания, председатель, секретарь, счетная комиссия и участвующие в голосовании квадратные метры. Далее оформленный протокол, оригиналы реестров (которые являются неотъемлемой частью) сдаются в государственный орган исполнительной власти (в зависимости от повестки дня и темы собрания). (Пример:)

Практика проведения общего собрания многоквартирных домов:

При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):

- управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;

- формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;

- принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);

- агитация лидерами общественного мнения среди жильцов об отказе голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;

Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.

Бесплатная консультация!

Специалисты исследовательской компании:

+7(495) 960-90-89

Спасибо! Ваше сообщение отправлено.
Отправка не удалась. Пожалуйста, исправьте ошибки и попробуйте еще раз.